“三旧”改造在促进土地节约集约利用、推动产业升级、完善城市功能、提升城市综合竞争力方面发挥重要作用，根据市国土局统计数字，2012年至今年上半年，我市已累计投入改造资金277亿元，实施“三旧 ”改造277宗、面积1.05万亩，完成改造204宗，面积6653亩。大量低效、散乱的城镇建设用地的盘活利用在为城市发展提供宝贵资源的同时，也给市容市貌带来了极大改观，一大批项目建成后不仅改善了改造片区及周边市民的生产生活环境，也让不少参与改造的企业和原产权人获益颇丰。

  近期，中山出台了《中山市“三旧”改造实施细则（修订）》（以下简称《细则修订》），按照面积大小“三旧”改造分为连片用地改造、非连片用地改造与微改造。“三旧”改造给城市更新带来什么变化？此次《细则修订》又给城市更新带来什么便利？

  “三旧”改造后大变样

  什么是"三旧"改造？

  随着城市化进程加快，我市建成区面积不断扩大，部分旧城区被现代建筑和城市建设用地包围，存在布局结构混乱、基础设施缺失，环境卫生、消防安全、治安等问题突出，极大地降低了居民的生活质量，影响了城市的整体面貌，也更凸显了“三旧”改造的紧迫性。“三旧”用地是指在2007年6月30日之前土地利用现状图或卫星影像图上显示为已有上盖建筑物的特定的城镇建成区的建设用地，包括旧城镇、旧厂房、旧村庄。

  "三旧"改造带来什么变化？

  大涌红博城、 盛景尚峰都是“三旧”改造项目的典范，“三旧”改造给城市面貌带来翻天覆地的变化，同时为经济发展提供新动能。9月29 日开始，大涌红博城举行为期5 天的“2017广东（中山）文化创意博览交易会，而改造之前，项目用地虽位于全镇最旺的红木家具商业街，但却只用于低端的制造加工，年总产值仅约为1000 万元，不仅不适合城市规划建设，而且排放大量的工业废水和废气。改造之后，红博城已打造成一个集红木文化展览、名优红木家具销售、红木主题酒店、旅游特色景点等一体的商业模范。项目全部建成运营后，年营业额可达10 亿元，创造就业岗位达2000个。同时，随着环境的美化和路网的优化，不仅极大地提高土地利用率和产出率，还极大地提升了大涌镇的红木文化知名度和美誉度，形成辐射作用，推动产城融合和产业升级，为地方经济发展提供新动能。

  位于东区起湾道与中山四路交界处的盛景尚峰金融商务中心，如今已成为城区中心商务区，很难想象，十年前这里原是三家印刷厂的旧址。2008年，“盛景尚峰金融商务中心项目”开始建设，总**50亿元。该项目一期工程于2009年底封顶投入使用，至2014年5月完成一期项目第三阶段工程，短短五年间，厂区总产值从改造前的2亿元，跃升至改造后2015年实现服务业总收入30亿元；厂区改造前年税收805万元，改造后的2015年税收总额已达3亿元，彻底激活了东区乃至中山现代服务业发展。

  “三旧”改造方式包括三种

  2017年初，我市正式启动连片改造项目试点工作，并以此为重要抓手，大力推进“三旧”改造，包括石岐区、东区、南区、西区、火炬开发区、黄圃镇、坦洲镇、横栏镇等8 个镇区的 10 个项目入选全市“三旧”改造连片试点项目，涉及用地面积3120亩，计划总**228 亿元。

  此次《细则修订》将“三旧”改造方式按照面积大小分为三种，包括连片用地改造、非连片用地改造与微改造 ，三者之间有何区别？连片用地改造指对面积不小于100亩的 “三旧”用地进行集中改造，包括政府主导改造、权属人自行改造两种模式。非连片用地改造是指对独立分散、未纳入连片改造范围，面积小于100亩的一宗或多宗“三旧”用地。微改造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等办法实施的改造活动。

  “三旧”改造流程

  政府主导连片用地改造基本流程

  开展土地房屋权属等基础数据前期调查—纳入年度实施计划—编制片区策划方案；涉及控制性详细规划调整的，应编制项目单元规划或调整控制性详细规划—编制改造方案—办理征收或者收回等相关手续—办理公开出让等供地手续—办理其他工程建设手续并按改造方案实施改造。

  权属人自行改造连片用地的基本流程

  纳入年度实施计划—编制片区策划方案；涉及控制性详细规划调整的，应编制项目单元规划或调整控制性详细规划—编制改造方案—办理有关用地手续—办理其他工程建 设手续并按改造方案实施改造。

  非连片用地改造基本流程

  纳入年度实施计划-编制改造方案-办理有关用地手续- 办理其他工程建 设手续并按改造方案实施改造。

  “三旧”改造有“绿色通道”

  凡实施“三旧”改造的项目，涉及的立项、规划、用地、建设等审批手续全部纳入 “绿色通道”，对符合审批条件、手续齐全的项目，即收即办、限时办结。对申报的年度实施计划和改造方案等，由市国土资源、城乡规划等相关部门实行并联审批。

  除了开设 “绿色通道”，“三旧”改造项目建设公共停车位和立体式公共人行通道还有鼓励措施。对提供公共使用超过500个车位以上的配建停车场（库），且在改造范围内配置有 “港湾式公共汽车站场”等公交设施或立体式人行公共通道设施的，项目配建车位可按规定的80%计算。建设地面以上停车库的可不计容积率，但车位数不得超过总配建停车位的30%，且道路退让标准必须按有关规定执行。“三旧”改造项目有关税收可按规定申请减免。

  对“三旧”改造用于工业（不含商品厂房），用地面积达到6666.7 平方米（折10亩）及以上，在项目竣工验收后，由市财政对工业厂房容积率超出1.5部分的建筑面积按 200元/平方米的标准，通过镇政府（区管委会、办事处）对土地使用权人予以奖励，最高不超过1000万元。